Θεσσαλονίκη: Ποιοι κερδίζουν και τι αναμένεται στην αγορά ακινήτων μετά τη λειτουργία του Μετρό

Γράφει ο Θοδωρής Λύβης*

Η τεχνολογία επηρεάζει σημαντικά τους περισσότερους τομείς της οικονομίας και η αγορά των ακινήτων σίγουρα δεν αποτελεί εξαίρεση. Οι ψηφιακές πλατφόρμες και τα υπόλοιπα τεχνολογικά εργαλεία έχουν ήδη αλλάξει σε μεγάλο βαθμό τον τρόπο με τον οποίο πραγματοποιούνται αγοραπωλησίες, μισθώσεις και εκτιμήσεις ακινήτων, καθιστώντας τις διαδικασίες αρκετά πιο εύκολες και προσβάσιμες.

Οι πλατφόρμες αναζήτησης ακινήτων, όπως Spitogatos, xe.gr και άλλες, έχουν γίνει αναπόσπαστο μέρος της καθημερινότητας. Οι χρήστες μπορούν πλέον με λίγα κλικ να φιλτράρουν τις επιλογές τους ανάλογα με την περιοχή, το εύρος τιμών και τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, εξοικονομώντας χρόνο και κόπο. Παράλληλα, η χρήση της τεχνολογίας επαυξημένης πραγματικότητας (AR) μέσω της οποίας πραγματοποιείται εικονική περιήγηση στο ακίνητο, επιτρέπει στους υποψήφιους αγοραστές να αξιολογήσουν τα ακίνητα από απόσταση, μειώνοντας την ανάγκη για φυσικές επισκέψεις. Η τεχνολογία αυτή, αν και μέχρι σήμερα δεν έχει ευρεία εφαρμογή στην Ελλάδα, εκτιμάται ότι τα επόμενα χρόνια θα εξαπλώνεται ολοένα και περισσότερο.
Η διαφάνεια και η προσβασιμότητα στην αγορά ακινήτων, η οποία αποτελεί βασικό ζητούμενο, ενισχύεται σημαντικά τα τελευταία χρόνια μέσω των ηλεκτρονικών πλατφορμών που περιλαμβάνουν τα REO ακίνητα των τραπεζών, την πλατφόρμα ηλεκτρονικών πλειστηριασμών (e-auction) καθώς και τα data rooms, που δημιουργούνται στο πλαίσιο διεξαγωγής ηλεκτρονικών διαγωνισμών για την πώληση ή μίσθωση επαγγελματικών ακινήτων.

Η τεχνητή νοημοσύνη και τα αυτοματοποιημένα μοντέλα εκτιμήσεων, τα οποία έχουν ήδη κάνει την εμφάνιση τους και στην κτηματαγορά της Αθήνας, έχουν τη δυνατότητα συλλογής, ανάλυσης και αξιολόγησης δεδομένων από διάφορες πηγές. Η χρήση τους μέχρι σήμερα στην Ελλάδα είναι σχετικά περιορισμένη, κυρίως λόγω του ότι ο βαθμός αξιοπιστίας τους δεν είναι αρκετά υψηλός και η εφαρμογή τους περιορίζεται σε οικιστικά ακίνητα. Αυτό συμβαίνει διότι τα χαρακτηριστικά (ακριβής θέση, κατάσταση συντήρησης κλπ.) των ακινήτων που χρησιμοποιούνται ως συγκριτικά είναι συχνά ανακριβή, καθώς και λόγω του ότι η ελληνική αγορά παρουσιάζει αρκετές ιδιαιτερότητες, που σχετίζονται με το υπόλοιπο δόμησης, αυθαιρεσίες κ.ά., που καθιστούν τη χρήση τέτοιων μοντέλων δυσχερή. Στα επαγγελματικά ακίνητα η χρήση των αυτοματοποιημένων μοντέλων δεν έχει έως σήμερα πρακτική εφαρμογή λόγω έλλειψης κατάλληλων βάσεων δεδομένων και δυσκολίας στην ενσωμάτωση δεδομένων, που σχετίζονται με το εισόδημα, που παράγουν τα εν λόγω ακίνητα.  Η δημιουργία με κρατική μέριμνα μίας αξιόπιστης βάσης δεδομένων πραγματικών συναλλαγών, τόσο αγοραπωλησιών όσο και μισθώσεων, η οποία έχει εξαγγελθεί, αποτελεί επιτακτική ανάγκη και αναμένεται να βελτιώσει δραστικά και συνολικά τη διαφάνεια της αγοράς ακινήτων.

Όσον αφορά το μέλλον, η τεχνολογία blockchain η οποία πιθανώς είναι γνωστή στους περισσότερους από τα κρυπτονομίσματα, αναμένεται να φέρει επανάσταση και στον κλάδο της κτηματαγοράς.  Ήδη, σε αρκετές αγορές του εξωτερικού, η συγκεκριμένη τεχνολογία χρησιμοποιείται για τη σύνταξη «έξυπνων» συμβολαίων, μέσω των οποίων τα δεδομένα καταγράφονται μόνιμα και η διαδικασία απλοποιείται, προστατεύοντας τους εμπλεκόμενους από απάτες και μειώνοντας το κόστος. Επίσης, η τεχνολογία επιτρέπει την κλασματική ιδιοκτησία, διευρύνοντας την πρόσβαση σε επενδυτικές ευκαιρίες και επιδρώντας ουσιαστικά στη διαμόρφωση της ζήτησης.

Παρά τα οφέλη, η ενσωμάτωση των νέων τεχνολογιών έχει και αρκετές προκλήσεις, που σχετίζονται με την μειωμένη εμπιστοσύνη μέρους του αγοραστικού κοινού στη χρήση αυτών των εργαλείων, τον πιθανό αποκλεισμό ορισμένων ηλικιακών ομάδων λόγω ψηφιακού αναλφαβητισμού και την ανάγκη για επενδύσεις σε υποδομές. Ωστόσο η ανάπτυξη του κλάδου της αγοράς ακινήτων στην Αθήνα τα επόμενα χρόνια είναι άμεσα συνδεδεμένη με την ενίσχυση του πυλώνα των νέων τεχνολογιών.

*Ο Θοδωρής Λύβης είναι Επικεφαλής Τμήματος Μελετών & Εκτιμήσεων – Δανός, σε συνεργασία με την BNP Paribas Real Estate (Γραφεία Αθήνας)